倪鹏飞:房地产税开征不应前怕狼后怕虎 若贻误时机恐现楼市“灰犀牛”

发布时间:2022年09月22日

       北京报道, 自全国人大被纳入政府工作报告以来, 房地产税成为近6个月来的热门话题, 相关讨论也越来越激烈。 4月初, 有专家表示, 对于房地产税, 不再是是否征收的问题, 而是征收范围、免征范围、是按地区征收还是按地区征收的问题。 套数。 不过, 市场上总有一种说法, 大家都比较关注藏品的时候, 现在还为时过早。 “三年内不收。” 8月21日, 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞撰文称, 目前房地产市场出现泡沫的风险已经很高, 行政调控的效果正在下降。 边际, “灰犀牛”一步步逼近。 如果不及时化解风险, 楼市危机可能在拐点全面爆发。 对此, 他建议应加快房地产税立法进程, 不应以税收立法和问题复杂而无休止的研究调查为借口拖延时间。 如果以“渐进”为借口, 总是“前怕狼后怕虎”, 前瞻后顾, 渐进会变成被动反应, 势必会耽误机会, 导致 巨大的风险。 “灰犀牛”逼近房产税的长期风险引发社会关注, 因为它动了太多人的“奶酪”, 直接伤害了千家万户的私人利益,

一些权势集团将遭受更多的利润损失 因此。 根据胡润研究院发布的《2017胡润财富报告》, 中国大​​陆拥有千万资产的“高净值家庭”数量达到147万, 比去年增加13万, 其中房地产 投资占总财富的90%。 拥有数十亿资产的“超高净值家庭”数量达到9.9万户。 由于2016年和2017年房地产市场的快速增长, 房地产投资占其总财富80%以上的炒房者达9.9万人。 比例从 2015 年的 10% 增加到 15%。 对于这部分“强者”来说, 房产税无异于“洪水猛兽”。 因此, 很多人担心, 一旦房产税开征, 会带来一些短期风险, 比如房子多的家庭卖房,

有购房意向的家庭需求下降。 , 这将导致新房和二手房市场的短期供需关系及相关预期。
        大逆转, 市场严重供过于求, 房价暴跌, 泡沫破灭, 进而引发购房者断供、开发企业资金链断裂等问题。 但在倪鹏飞看来, 虽然房产税的开征可能带来泡沫破灭的短期风险, 但如果因此推迟征收, 势必会耽误时机, 导致更严重的长期风险。 当前房地产价格和数量泡沫比较严重, 金融机构的住房贷款占比和住宅部门的负债率仍然很高, 开发企业的负债率也很高。 据中国人民银行测算, 2017年住房按揭贷款占房地产价值的比例达到59.3%。
       如果房价下跌超过50%回到合理区间, 很多家庭将“贷款” “价值比”小于1, 将面临“弃房”、“弃贷”违约供应中断风险。
       目前, 抑制房价的唯一途径是行政调控。自2016年10月以来, 在严格调控和持续加码的作用下, 楼市快速升温的趋势得到了控制。 通过各方的博弈和角力, 市场进入了短期的弱均衡状态。 但这种平衡并不稳定。 根据统计局公布的70个城市房价数据, 《华夏时报》记者发现, 2018年4月以来, 新建商品房价格上涨的城市分别有58个、61个、63个和65个。 环比, 交易均在 7 月内完成。 商品房均价高达8686.8元, 环比上涨1.3%, 继续刷新历史高位。 倪鹏飞指出, 截至目前, 本轮严控政策已持续一年多。 虽然力度逐渐加大, 范围不断扩大, 但政策效果略有下降。
        各类市场主体正试图通过各种“创新”措施来实现放松监管的趋势。 因城施策也导致“炒房客”向非限购城市转移, 催生了更大范围的城市房地产价格泡沫和数量泡沫。 实质上, 基本土地、财税金融体系的缺失以及经济效益机制的扭曲, 导致相关各方仍在推动房地产风险的扩大。 “如果2025年之前不能化解风险, 危机可能会在实际需求拐点的那一刻爆发。” 他告诉《华夏时报》记者。 在倪鹏飞看来, 开征房产税是化解楼市和经济长期风险的制度性措施。 现行的行政调控之所以不能阻止房地产风险的扩大, 是因为金融机构支持房地产消费和投资的积极性, 地方政府炒地、刺激房地产过度开发的内在冲动, 以及推动房地产发展的动力。 居民投资投机房地产和开发企业承担风险的比例不减。 只有加快推进土地、财政、税收、金融体制改革等关键基础性制度, 才能以房地产税代替土地出让金, 才能退出土地财政和土地融资, 让财政回归本源。 可以实现税收制度、金融制度、土地制度。 改革从根本上化解了房地产市场风险, 实现了“房子是为了住”的定位。 同时, 从经济结构上看, 由于没有持有税, 与其他金融和产业投资相比,

房地产投资成本低、利润高, 导致全社会资金流向房地产。 房地产, 进而导致经济严重的房地产化, 阻碍技术创新。 和转型。 因此, 他指出, 为规避短期风险, 同时化解长期风险, 要正确认识和准确把握大局, 加快完成各项准备工作, 把握好时机。 坚决征收房地产税。 既要通过制定国家法律, 为房地产税的征收创造法律依据, 同时也不能因立法而耽误房地产税的征收时间。 考虑到房产税开征可能对房地产市场产生较大影响, 带来宏观经济风险, 他建议只对新增交易或转让(包括赠与、 遗产)。 在探险开始时, 您可以暂时存量房要不时搁置, 避免部分存量房历史遗留问题, 大大缩小征收范围, 减少征收阻力和市场冲击。 另一方面, 以不动产转让为机制, 随着时间的推移, 征收范围会逐渐扩大。 两代后, 房地产税征收可以覆盖所有房地产, 从而实现累进自动全覆盖。 对于公司和个人的营业用房, 房地产税直接折算为房地产税。 也就是说, 如果房产不交易, 存量房源暂时不征收。 如有交易或转让, 应计算购买双双所拥有的房屋存量, 征收起征点以上的房地产税。 在他设计的房地产税制中, 将原来的10个税种增减合并调整为6个税种, 形成了由企业所得税、个人所得税、增值税、房地产税组成的房地产税制。 遗产税、契税和印花税, 其中5年自用 以上为家庭唯一的居住房屋交易, 免征个人所得税。 对5年以内和3年以上的房屋交易, 征收20%至50%的个人所得税。 一般来说, 税率可以在0.5-3%的范围内。 税基按房地产市场评估值计算。 扣除房地产原值40%至60%后的残值计算征收。 人均建设住房面积有两个标准, 由纳税家庭自愿选择。 一是人均面积控制在40-50平方米, 二是户均面积控制在50-60平方米。
        对于目前拥有大面积住房的老人、弱者、病人、残疾人、孤儿等贫困或特殊困难家庭, 可制定明确的政策标准予以救助。 同时,

国家法律还应对个人和家庭租房、购买在一定标准下的个人所得税减免做出原则性、范围性的规定。

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